Artikel – Bouwrecht Duitsland in hoofdlijnen

Als een bouwcontract betrekking heeft op de bouw, restauratie, sloop of verbouwing van een bouwwerk, een buitenterrein of een deel daarvan, zijn de bijzondere bepalingen van het Duitse bouwcontractenrecht van toepassing. In deze gevallen worden ondernemers regelmatig geconfronteerd met de bijzondere kenmerken van het Duitse bouwcontractenrecht. In individuele gevallen moet het bouwcontract worden afgebakend van de overeenkomst van aanneming van werk.

Typische vragen bij het opstellen van het contract hebben daarbij betrekking op de toepasselijkheid van de VOB/B, de betekenis van de aanvaarding van het uitgevoerde werk naar Duits recht (de Duitse Abnahme) en de afgifte van een controleerbare eindafrekening, de zogenaamde Schlussrechnung. Bovendien moet er rekening worden gehouden met de bijzondere kenmerken van overeenkomsten met consumenten.

In dit artikel willen wij een kort inzicht geven in het Duitse bouwcontractenrecht en de daarmee samenhangende bijzonderheden.

VOB/B

In bouwcontracten wordt vaak verwezen naar de zogenaamde VOB/B. Deel B van de VOB, de Duitse “Vergabeordnung für Bauleistungen“, is een verzameling bepalingen die door beroepsverenigingen voor de bouwsector zijn opgesteld en bevat bijzondere bepalingen over bijzondere instructierechten van de opdrachtgever, wijzigingen van hoeveelheden, de meldplichten van de aannemer, verjaringstermijnen en andere typische bouwrechtelijke onderwerpen.

In tegenstelling tot wat vaak wordt aangenomen, moet de toepasselijkheid van de VOB/B tussen de partijen worden overeengekomen. Anders dan de bepalingen van het Duitse Burgerlijk Wetboek is het VOB/B niet automatisch van toepassing. Bovendien moet er rekening mee worden gehouden dat de Duitse rechtbanken de VOB/B als een bijzonder soort algemene voorwaarden beschouwen. Zodra de contractspartijen ook maar één wijziging of afwijking van de VOB/B zijn overeengekomen, worden de afzonderlijke bepalingen van de VOB/B door de Duitse rechters vaak als ongeldig beschouwd.

De Duitse Abnahme

De Duitse Abnahme van het uitgevoerde werk door de opdrachtgever is in het bouwcontractenrecht een zaak van bijzonder belang. Op het moment dat de opdrachtgever het uitgevoerde werk goedkeurt als ‘zijnde in wezen conform het contract’, beginnen de wettelijke garantietermijnen te lopen. Tegelijkertijd moet de opdrachtnemer vanaf dit moment het bestaan van gebreken bewijzen en gaat het risico van toevallig verlies/toevallige verslechtering van het werk over op de opdrachtgever.

Moest de opdrachtnemer het werk dus voor de aanvaarding beschermen en bewijzen dat er geen gebreken waren, gaan deze verplichtingen nu na de aanvaarding over op de opdrachtgever. Voor de opdrachtnemer is het ook van groot belang dat de wettelijke garantietermijnen beginnen te lopen. Anders kan door een vertraging het verstrijken van de termijn aanzienlijk worden opgeschoven.

De opdrachtnemer kan zich hiertegen beschermen door bijvoorbeeld de opdrachtgever een termijn voor aanvaarding te stellen. Voor de opdrachtgever zal het regelmatig interessant zijn om een formele aanvaarding af te spreken, zodat hij zich gebreken in de bouw kan voorbehouden die reeds op dat moment te zien zijn.

De aanvaarding is ook van groot belang voor de contractuele relatie, omdat de aanvaarding een voorwaarde is voor de opeisbaarheid van de aanneemsom.

Eindafrekening – Schlussrechnung

Een van de bijzonderheden van het Duitse recht is het vereiste dat er in het kader van bouwcontracten, bij voltooiing van het contractueel vastgelegde werk, een eindafrekening moet worden opgesteld.

In principe is de vergoeding in het kader van bouwcontracten pas opeisbaar zodra het werk is aanvaard en de aannemer een controleerbare eindafrekening heeft opgesteld. Volgens de wettelijke bepalingen is de eindafrekening controleerbaar als er een duidelijk overzicht van de geleverde prestaties in staat en als het begrijpelijk is voor de opdrachtgever. In de VOB/B staan ook eisen die aan de eindafrekening worden gesteld.

In de eindafrekening moeten alle in het kader van de contractuele relatie verrichte prestaties definitief worden opgesomd. Deze opsomming moet overzichtelijk zijn en de in de contractuele stukken – bijvoorbeeld in het bestek – opgenomen rekeningposten moeten worden overgenomen. Aanvullingen en andere wijzigingen van het oorspronkelijke contract moeten apart in de eindafrekening worden aangegeven. Reeds verrichte deelbetalingen en het daaruit voortvloeiende eindsaldo moeten ook in de eindfactuur worden opgenomen.

Bijzondere bouwcontracten met consumenten

Verbraucherbauverträge worden als eigen type bouwcontract geregeld. Maar vrees niet: Anders dan de naam doet vermoeden, zijn niet alle met consumenten gesloten bouwcontracten Verbraucherbauverträge. Alleen bouwcontracten met consumenten die betrekking hebben op nieuwbouw of ingrijpende verbouwingen (vergelijkbaar met nieuwbouw) worden als Verbraucherbauverträge aangemerkt.

Voor Verbraucherbauverträge gelden speciale regels ter bescherming van de consument. Zo moeten Verbraucherbauverträge schriftelijk (in Textform – zie § 126b BGB) worden gesloten en moet de aannemer de consument op een wettelijk voorgeschreven wijze informeren over het bouwproject door middel van een bouwbeschrijving. Bovendien kan de VOB/B niet rechtsgeldig onderdeel worden van de overeenkomst met de consument.

Een regelmatige verrassing voor aannemers is het feit dat de consument een wettelijk recht van herroeping van 14 dagen heeft. Dit betekent dat de consument de overeenkomst, nadat deze is gesloten, eenzijdig en zonder opgave van redenen kan herroepen. En de aannemer moet de consument hierop ook nog wijzen voordat de overeenkomst wordt gesloten! Als de consument hierop niet wordt gewezen, bedraagt de herroepingstermijn 1 jaar en 14 dagen.

Bovendien kan los hiervan een recht van herroeping van de consument in aanmerking komen, als het contract buiten de bedrijfsruimten van de aannemer is gesloten, bijvoorbeeld aan de keukentafel van de consument. In deze gevallen kan de consument het contract eenzijdig herroepen als hij niet naar behoren over zijn recht van herroeping is geïnformeerd, zelfs als er al werkzaamheden zijn uitgevoerd en zonder dat daarvoor een schadevergoeding of vervanging van de waarde zou moeten worden betaald. Dit hangt echter af van de situatie en een onderzoek in het individuele geval.

Dit zijn gevaarlijke valkuilen die een aannemer tegenkomt als hij zaken doet met consumenten in Duitsland.

Praktische tips

Er kan worden geconstateerd dat het bouwcontract als bijzondere vorm van overeenkomst van aanneming van werk, in het Duitse recht enkele bijzondere kenmerken heeft.

In tegenstelling tot wat vaak wordt gedacht, is de VOB/B niet automatisch van toepassing. Veeleer kan worden aanbevolen om in elk individueel geval na te gaan of de bepalingen van de VOB/B, met inbegrip van de uitgebreide informatieverplichtingen, door de individuele aannemer überhaupt kunnen worden nageleefd.

De aannemer zou voorts ook rekening dienen te houden met het belang van aanvaarding van het werk bij de uitvoering van bouwcontracten. Zonder de Duitse Abnahme en een controleerbare eindafrekening is ook de betaling niet opeisbaar.

Dit artikel wordt u aangeboden in samenwerking met Elena Schulz van STRICK Rechtsanwälte & Steuerberater.